Déficit foncier, définition :
Le déficit foncier est un dispositif permettant à tout particulier d’acquérir un bien immobilier locatif ancien et de déduire de ses revenus globaux le montant des travaux engagés pour la rénovation du logement. Cette stratégie de défiscalisation immobilière vise à favoriser la modernisation du parc immobilier français, tout en offrant un cadre fiscal avantageux à l’investisseur qui va ainsi pouvoir diminuer le montant de ses impôts.
Déficit foncier, le fonctionnement :
Un projet en déficit foncier se fait en trois étapes :
1. L’investissement dans un bien immobilier ancien à rénover.
2. Une phase de travaux réalisés par des professionnels.
3. Un engagement de louer le bien 3 ans, après la dernière année d’imputation du déficit.
Déficit foncier, les avantages :
Tous les investissements immobiliers locatifs sont éligibles.
Premier avantage et pas des moindres, tous les biens immobiliers, quel que soit leur emplacement, sont éligibles au déficit foncier. Il suffit que le logement soit loué nue, à titre d’habitation.
Le déficit foncier n’est soumis à aucun plafonnement des niches fiscales.
Le déficit foncier n’est pas un dispositif de réduction d’impôt soumis au plafonnement des niches fiscales comme la loi Pinel par exemple. C’est un dispositif très efficace fiscalement qui vient diminuer le montant des revenus imposables du contribuable. Les seules limites prévues par la réglementation sont :
Une déduction illimitée sur les revenus foncier mais plafonnée à 10 700 € sur les revenus globaux.
Un déficit reportable pendant 10 ans. En cas de report, il ne peut alors venir en déduction uniquement des revenus fonciers imposables des années suivantes
Ainsi, l’économie d’impôt est la conséquence d’une diminution de la base imposable des revenus de l’investisseur.
Un effet fiscal immédiat et proportionnel à la tranche d’imposition du contribuable.
L’effet fiscal sera d’autant plus important que le Tranche Marginale d’Imposition de l’investisseur sera élevée. Par ailleurs, l’économie d’impôt sera également plus importante si l’acquéreur dispose déjà de revenus fonciers imposables. En effet, le déficit foncier vient en priorité en déduction des revenus fonciers existants. Ces dernier étant imposés à l’IRPP (TMI) et aux prélèvements sociaux (17,2 %), l’économie d’impôt supplémentaire proviendra ici de la diminution du montant des prélèvements sociaux à régler sur les autres loyers perçus.
Un engagement de location de 3 ans seulement.
Si une partie du déficit foncier a été imputé sur les revenus globaux et pas uniquement sur les revenus fonciers existants, alors l’investisseur doit louer son logement durant les 3 années qui suivent. Cet engagement de location est très faible en comparaison à d’autres dispositifs fiscaux qui engagent sur des durées plus longues ; 6, 9, 12 ans...
Déficit foncier, les conditions :
Pour que l’opération puisse bénéficier du dispositif, il faut que l’opération réponde à trois conditions :
Le logement doit être destiné à la location non meublée affectée à l’usage d’habitation principale ou secondaire du locataire pour une durée de 3 ans minimum.
Seules sont déductibles les dépenses relatives à des travaux d’entretien, de réparation ou d’amélioration et de rénovation. Ne sont pas déductibles celles de construction et d’agrandissement.
Le propriétaire doit imposer ses revenus locatifs via le régime foncier réel. Pas d’option possible pour le régime micro-foncier.
LE MOT DE LA FIN :
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